７月１日起，南京的《南京市住宅物业管理条例》(下称“条例”)开始正式实施。其中，拒交物业费经判决确认后仍不履行的，将录入个人信用档案。到目前为止，全国已有多地将居民拒交物业费用的行为录入个人信用档案。
目前，在全国范围内已有上海、无锡、珠海等地将拒交物业费列失信记录。去年初，上海出台了《关于加强上海住宅小区综合治理工作的意见》，表明将建立业主居住信用管理制度，今后无故拒交物业服务费超过半年，这种违约行为将被录入上海市上海公共信息服务平台，且与个人征信系统挂钩。去年9月1日，《无锡市物业管理条例》正式实施，其也将欠交物业费与个人信用挂钩。今年5月12日，珠海市法制局发布《珠海经济特区物业管理条例(征求意见稿)》，公开征求意见。其中提出，对不按时缴纳物业管理等费用的业主，相关信息将依法公示并纳入个人征信系统。
据了解，上海规定物业催缴两次仍拒不缴费就可计入个人信用档案。去年征求意见的《南京市住宅物业管理条例(草案)》也表明，业主有欠交物业服务费用等行为，经生效判决或仲裁裁决确认的，就按有关规定录入个人信用档案，引起了热议。此后，该草案的二次审议稿进行修改，规定经生效判决或仲裁裁决确认后仍不履行的，才按有关规定录入个人信用档案，相比较之前较为审慎。“我之前一直在外地太忙不经常回来，最后去年底欠了物业费三千多元，但是回来后就补交了。有些时候业主确实有特殊情况，并不是欠费都是恶意的，规定也应该有些人情味儿。”南京赵女士说。
对于业主，正式实施的“条例”明确了业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的，业主委员会、物业可以通过上门催交、公示等形式，督促其限期交纳。逾期不交纳，物业可依法申请仲裁或者提起诉讼。
但在生活中欠缴物业费的情况，有些是物业的责任。例如，业主在已缴费的情况下，家中失窃、小区违建物业不管、小区绿化养护不到位等。对此类情况，南京此次“条例”表明，对物业不满意可引入第三方评估，经评估物业服务不达标的，建设单位可更换物业服务企业，或要求其限期整改。逾期不整改的经报告后，由物管主管部门录入物业服务企业信用档案，并公示。
对于维修基金，南京此次“条例”也表示，业主遇到小区电梯故障、房屋漏水等情况时，有权提出申请住宅专项维修资金。且住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起两个工作日内完成审核。
据了解，南京目前已有65个不同类型的小区成为“条例”运行试点地区。按照立法法相关要求，条例的配套办法和细则将在法规出台后一年内制定。(张传明)
提示广大业主注意，以下7种情形不交物业费，败诉风险很大：
1误区：没入住就不交物业费
小赵购买的新楼马上就要交房了,可每天的工作忙得焦头烂额,下周又要出差,这一走就是几个月。不巧的是,小赵的太太上个月公派留学去了美国。交房的事倒是可以交给老妈,可物业费小赵想暂时不交,毕竟自己和太太这段时间都不会入住,没有享受他们(物业)的服务。
●政策解读:国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》中规定,物业服务成本或者物业服务支出一般包括:管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其他费用。
●律师说法:从物业费含盖的内容来看,小赵理解的服务有一定的局限,因为物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧等,都是物业管理的组成部分。所以小赵在购买房屋以后,不管住与不住,都应该缴纳物业费,这一点不容置疑。
2误区：未签物业合同不交物业费
艾某经营的网吧坐落于某市的一小区内。2003年7月,小区业主委员会、住宅楼业主委员会与物业公司签订《物业管理委托合同》。合同签订后,物业公司按约定进行了物业服务,可艾某以其与物业公司之间没签物业合同,物业公司提供的服务不多为由,拒绝交纳物业费。物业公司诉至法院,要求艾给付拖欠的物业管理费3611元。
●政策解读:根据《物业管理条例》的相关规定,在业主委员会依法成立后,业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同,对全体业主具有约束力。如果业主委员会未与物业公司签订书面的物业服务合同,但业主事实上接受了物业服务,业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用,作为对其已提供服务的补偿。因此,未签订物业合同或物业公司未提供资质证明,业主也不可以拒交物业费。
●律师说法:不管小区业主本人是否与物业公司签订了物业管理合同,只要业主委员会与物业签了合同、甚至几方之间均未签立合同但物业已提供服务,就该对物业已提供的服务予以补偿,否则诉诸法律法院也将判居民败诉。
3误区：对物业服务不满意不交物业费
某花园的一位胡姓业主反映:物业管理公司的管理混乱,卫生状况很差,盗窃案件频频发生,业主们有意见,采取拒绝缴纳物业管理费的方式表达不满,还有100多个业主联合签名要求更换物业,可是,物业公司反而把拖欠物业费的业主告上法庭,不仅要其补交所有物业管理费,还要追加滞纳金。
●政策解读:如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准,说明服务质量不到位。小区物业服务质量问题,应该由小区业主委员会进行监督。出现服务质量与收费价格不符的问题,可以通过业主委员会直接与物业管理公司交涉,甚至可以根据合同的约定改聘其他物业管理公司来管理小区。
●律师说法:建议没有成立业主委员会的小区要尽快成立业主委员会,加强对服务质量的监督与管理。至于物业管理收费出现纠纷,可以通过业委会与物业之间的沟通来解决,一旦进入了司法程序,业主也还可以根据合同约定,向法庭提供因为服务质量不到位导致拒缴物业管理费的证据,最后由法庭裁决。
4误区：对社区大环境不满意不交物业费
物业公司的工作人员说,许多业主对物业公司的要求超出了合理范围。他们认为物业公司只要收了钱,就应对业主的一切损失负责。
比如,业主王先生住在顺义樱花园三区,距离首都机场很近,所以经常有飞机在小区上空经过。轰隆隆的声音吵得他们根本无法休息。王先生认为物业公司服务不到位,他有权不交钱。
还有业主反映自己所住小区周围公交车少、银行少等问题,许多业主都要求物业来解决,甚至有人提出物业雇用的保安应保障业主的人身安全。
●政策解读:物业费是否交纳所对应的义务是物业公司在履行物业管理职责时是否已按照物业管理合同的约定履行了其应尽之合同义务和责任。而业主所提出的相关服务项目问题,尤其是与买卖合同项下权利义务相关的问题,因分属不同的法律关系,除非有特殊约定,否则不能成为业主拒绝交纳物业费的合法抗辩理由。
●律师说法:业主的要求就是少花钱多办事,做到物有所值甚至是物超所值。但具体到服务上,有许多软性的东西很难做到,而且众口难调。
这个问题实际上已超出了物业公司的管理能力范围。机场是以前就存在的,业主如果无法承受它的噪声当初完全可以不买这里的房子。物业总不能去建议拆掉机场。对于该小区周围公交车少、银行少等问题,许多业主都要求物业来解决,甚至有人提出物业雇用的保安应保障业主的人身安全。这些都是不对的。
5误区：法不责众跟风不交费
北京市某小区,刚开始有两三家业主不交费,物业一般不会采取强制性措施。但是这两三家不交物业费会给已经交了的业主起到不好的“模范带头”作用,许多本就不愿交纳物业费的业主看到别人不交也没事,就开始模仿。你不交不是没事吗,我也不交,这种影响就像传染病,有很多业主跟风。但久而久之,越来越多的人加入不交费的行列,物业费就更加难收。
●政策解读:物业和业主的目的是一致的。通过物业的管理工作,业主达到房产的保值、增值;而物业可以通过管理树立自己的品牌。如果因不交物业费而造成物业服务跟不上,最后导致房产贬值的话,业主的利益就会有更大的损失。
●律师说法:不交物业费对其他业主具有自然的诱惑力,不交费可能被跟风的业主认为是一种可以取巧的机会;对欠费业主来说,他需要动员周围的邻居也拒绝交费,以达到法不责众的效果;而他的邻居发现可以通过不交物业费来满足自己的利益时,也会踊跃行事的。因为在他们看来法律会先惩罚那些带头不交物业费的业主。其实,业主个人不交费,自己的房产得不到有效维护,损失的是自己的利益。交了费不等于认可了物业的服务,业主可以理直气壮地要求改善服务。不交费,按法律规定都没有资格当业主委员会委员,如果因此造成小区成立不了业主委员会,那业主连轰走自己不满意的物业公司都无法做到,还会被物业告上法庭。
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