(来源：南方都市报 作者：张小玲)

深圳福田区巴登社区，走在城中村里的小朋友。南都记者 刘有志 摄

针对城中村物业管理存在物业合法性尚未明确，矛盾纠纷难以通过法律途径解决等两大难题，市住建局近日透露，将协调政府有关部门，力争出台包括税收、金融、设施设备改造等在内的一揽子城中村物业管理的扶持政策。

城中村物业管理存在两大难题

城中村小区是深圳快速城市化的产物，因其情况的特殊性，已成为政府基层治理的一大难点。市人大代表刘晓燕提到城中村物业管理存在的“建房人”的“业主”身份不合法，自身权利、义务不明确;物业合法性尚未明确，矛盾纠纷难以通过法律途径解决等两大问题。比如，“建房人”当初通过各种渠道“购买”土地建设房屋，仅持有“二证一书”或者“三证一书”，按法律法规不具有业主的身份、权利、义务、责任等，在现行的法律中规定找不到依据(或可能被界定为非法)。但实际上，一旦矛盾纠纷发生，“建房人”往往以法律规定的“业主”身份自居，在没有履行业主责任的情况下，要求享受正规房地产开发小区业主所享有的权利，给政府的调处带来较大困难。

“由于缺少法律依据，”城中村“房源合法性难以明确，难以引入正规物业管理服务公司，也不能按照《深圳经济特区物业管理条例》来签署物业管理服务合同。”刘晓燕说，由于没有相关法律条文支持，任何物业纠纷问题想通过法律途径解决都无疾而终，矛盾最后全部集中到政府，政府处于尴尬的调处位置。比如，拖欠水电费、管理费导致被管理处停水停电问题，因建房人特殊身份，法院不受理管理处针对建房人欠费的诉讼，建房人不缴费，管理处往往采取停电停水、中止物业服务等办法，由此双方矛盾激化，形成恶性循环。

今年“两会”期间，刘晓燕建议修订《深圳经济特区物业管理条例》或《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》时，增加相应条款，“建议组织成立物业管理自治机构的单位，除规定”原农村集体经济组织继受单位“外，还应该规定社区居民委员会。”

特区物业管理条例将修订

深圳市住建局介绍，2006年，深圳发布《关于开展老住宅区综合整治并引入物业管理工作的通知》，要求特区内各区政府在三年内全部完成老住宅区综合整治并引入物业管理工作。到2014年年底，全市老旧住宅区、城中村、村改居社区、产权非明晰住宅区物业管理覆盖率巩固在98%以上。但至今仍面临着不少问题，如设施设备维修养护成本高、物业管理进社区在政府三年补助结束后面临的可持续发展等。

市住建局提到，目前，为了切实破解“城中村”治理问题，物业管理进驻“城中村”已纳入深圳市2016年城市管理治理年攻坚行动之一。此外，《深圳经济特区物业管理条例》的修订已列为本年度市人大常委会调研项目。对市人大代表提出的关于在《条例》修订中补充“城中村”治理相关内容的建议，市住建局表示，将在《条例》等物业管理政策法规的修订建议中予以充分考虑，从立法层面破解“城中村”物业管理的问题。

　　市住建局还提到，为抓好城中村物业管理，以政府向物业服务企业购买服务的方式，创造条件使城中村在管物业服务企业有偿承担部分政府部门的社会公共服务职能，同时支持其开展多种经营。并协调政府有关部门，力争出台包括税收、金融、专业人才引进与培训、设施设备改造等在内的一揽子城中村社区物业管理的扶持政策，支持城中村在管物业服务企业加快发展。